《海口市琼山区农村宅基地有偿退出管理办法（试行）》政策解读

《海口市琼山区农村宅基地有偿退出管理办法（试行）》政策解读

一、必要性和可行性

（一）必要性：根据《海口市人民政府关于印发<琼山区农村宅基地制度改革试点实施方案>的通知》（海府函〔2021〕32 号）的工作安排，琼山区开展农村宅基地有偿退出制度探索，探索内容包括永久性自愿有偿退出机制、集体建设用地基准地价制定、退出后宅基地统筹利用政策等。

（二）可行性：首先，《农业农村部办公厅关于印发<农村宅基地制度改革试点工作指引>的通知》（农办〔2020〕8号）中已对农村宅基地有偿退出的类型和方式做了原则性的说明，可以此为基础进行拓展。其次，《海南省自然资源和规划厅关于农村不动产确权登记历史遗留问题处理意见的通知》（琼自然资规〔2020〕7号）中对海南省宅基地有偿使用的条件、范围和发证情况也做了明确的规定，不符合有偿使用条件的，可按照退出或历史遗留问题处置。最后，经过琼山区“房地一体”确权登记颁证的初步统计，全区共有非本集体组织成员占用宅基地2570宗、超标准宅基地1675宗、一户多宅1885宗等历史遗留问题，可对其中符合退出条件的宅基地，按自愿有偿原则，分类进行退出，化解历史遗留问题。

二、制定的法规依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》；

（二）《农业农村部办公厅关于印发<农村宅基地制度改革试点工作指引>的通知》（农办〔2020〕8号）；

（三）《农业农村部关于印发<农村集体经济组织示范章程（试行）的通知》（农政改发〔2020〕5号）；

（四）《海南省自然资源和规划厅关于农村不动产确权登记历史遗留问题处理意见的通知》（琼自然资规〔2020〕7号）；

（五）《海南省农村宅基地管理试点办法》；

（六）《海口市人民政府关于印发<琼山区农村宅基地制度改革试点实施方案>的通知》（海府函〔2021〕32号）。

三、征求意见以及采纳意见的情况

共征求五轮修改意见，采纳修改情况如下。

第一轮，3月8日区农业农村局转市资规局、市农业农村局及区领导小组各成员单位研究提出意见，市资规局提出2条意见，2条采纳。其余单位逾期未反馈意见。

第二轮，村组和农户访谈征求意见阶段。村组和农户提出2条意见，2条采纳。

第三轮，3月18日区政府专题会要求与会单位再次研究反馈意见，区司法局提出1条意见，1条采纳。

第四轮，2022年4月29日至5月8日在琼山区人民政府网站上面向社会公开征求意见，征求意见期间，未收到意见建议。

第五轮，法核阶段。5月7日区农业农村局驻局律所（北京德和衡（海口）律师事务所）提出1条法核意见，1条部分采纳。区司法局提出2条法核意见，2条采纳。5月10日市资规局提出1条意见，1条采纳。

四、重大分歧意见的协调情况

无。

五、内容和制度条款介绍

本办法共7章25条。各条款内容介绍如下。

（一）总则

第一条说明本办法制定目的，第二条说明本办法适用范围，第三条至第五条分别明确了宅基地、有偿退出、成员的概念。

（二）退出条件和类型

第六条说明了退出条件。第七条至第十条分别明确了超占面积退出、闲置退出、置换退出、非本集体经济组织成员退出、集体收回等退出类型。

（三）退出补偿标准及费用来源

第十二条说明了宅基地退出补偿标准。第十三条说明了房屋及附属设施补偿标准。第十四条说明了退出的费用来源。

（四）退出期限

第十五条说明了永久退出和暂时退出两种类型。第十六条说明了永久退出的含义和退出后宅基地及房屋的权益情况。第十七条说明了暂时退出的含义和退出后宅基地及房屋的权益情况，说明了退出期间和退出到期后宅基地资格权的处置情况。

（五）退出程序

第十八条明确了申请和表决公示、审查和公示、签订协议、腾退房屋、注销登记的退出流程及退出后宅基地资格权的管理方式。

（六）退出使用

第十九条至第二十一条说明了退出后户有所居、产业引入、盘活利用三个方面的用途。第二十二条明确了退出后流转宅基地和房屋的权益情况和流转信息登记情况。第二十三条说明宅基地退出的监督管理责任。

（七）附则

第二十四条和第二十五条明确了办法的解释机构和有效时间。

六、关键条款及创新点

（一）细化了退出类型

细化了超占面积退出、闲置退出、置换退出、非本集体经济组织成员退出、集体收回等不同退出类型需要满足的条件。

（二）暂时退出和资格权保留重获机制

明确了暂时退出宅基地及房屋，宅基地使用权及房屋所有权归集体。退出方保留申请宅基地的资格权，在暂时退出到期后，退出方可重新申请宅基地。